La vente d’un terrain à un promoteur immobilier se fait généralement à un prix plus élevé que si vous le vendiez à un particulier. En effet, le promoteur achète votre terrain pour y faire construire un bien immobilier qu’il revendra ensuite. Les bénéfices qu’il prévoit d’engendrer avec cette vente lui permettent de vous proposer une meilleure offre pour l’achat de votre terrain.

L’estimation du potentiel constructible d’un terrain se fait en fonction de plusieurs critères :

Les droits à construire définis dans le Plan Local d’Urbanisme de votre commune ;

La surface constructible de votre terrain, qui définira la surface habitable du projet immobilier. Plus celle-ci est élevée, plus vous pouvez obtenir un bon prix au m2 ;

Les caractéristiques du terrain : sa surface totale, sa qualité, son environnement etc…

Vendre votre terrain à un promoteur immobilier comporte de nombreux bénéfices non négligeables qu’il est important de connaître.

L’avantage principal est financier : l’offre proposée par un promoteur pour votre terrain pourra, selon les circonstances, être supérieure aux offres faites par les particuliers. En effet, le promoteur immobilier va prendre en compte le potentiel constructible de votre terrain. Ce potentiel constructible va dépendre du projet que va pouvoir réaliser le promoteur sur votre terrain, et non uniquement le terrain en son état actuel.

De plus, passer par l’intermédiaire d’une agence immobilière n’est pas nécessaire lorsque vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier. Il n’y a donc pas de frais d’agence à payer qui auraient pu réduire les bénéfices de votre vente. La vente à un promoteur possède également l’avantage de ne pas dépendre de la saisonnalité.

La vente aux particuliers est généralement plus compliquée en été et en hiver, alors qu’un promoteur immobilier sera intéressé par votre bien peu importe la saison.

Le saviez-vous ? Le promoteur peut également vous proposer un paiement en dation immobilier.

Investir dans l’immobilier neuf comporte de nombreux avantages. En achetant un logement neuf, vous réalisez des économies que vous ne réaliseriez pas en achetant dans l'ancien (frais de notaire réduits, absence de travaux à prévoir, meilleure performance énergétique…). Vous bénéficiez également de l’effet de levier du crédit, et profitez d’avantages fiscaux non négligeables. De plus, un bien immobilier neuf étant plus attractif, vous vous constituez un patrimoine dont la valeur va se maintenir voire s’apprécier au cours du temps.

1. Un investissement sécurisé

Grâce à des matériaux isolants et à une conception réfléchie, l’immobilier neuf offre une haute performance énergétique. Autre atout, l'immobilier neuf s'accompagne de nombreuses garanties qui sont gages de tranquillité. En cas de travaux rendus nécessaires par un éventuel défaut de construction, le promoteur prend en charge toutes les démarches et les frais afférents.

A l'inverse, l'immobilier ancien nécessite le plus souvent des travaux de rénovation, que ce soit pour remettre le logement au goût du jour ou pour améliorer ses performances énergétiques. De plus, un bien ancien peut comporter des défauts qui, sans pour autant constituer des vices cachés, n’étaient pas visibles au moment de l’achat et nécessitent des travaux qui restent à la charge de l’investisseur.

2. Investir à crédit

Contrairement à un placement financier, il est possible d’investir dans l'immobilier à crédit. Le prêt immobilier permet d'emprunter la somme investie dans le bien immobilier, le loyer couvrant tout ou partie des mensualités de remboursement. Une fois le crédit immobilier entièrement remboursé, vous disposez d'un patrimoine immobilier en ayant fourni un effort d'épargne limité.

En empruntant tout ou partie du prix du bien, vous réalisez par ailleurs une acquisition plus importante que ce que vous auriez pu vous permettre en puisant dans votre seule épargne personnelle. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit.

3. Réduire ses impôts

Plusieurs dispositifs de défiscalisation incitent à investir dans l'immobilier neuf :

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une déduction fiscale de 12%, 18% ou 21% du prix du logement, pour une durée de mise en location minimum de 6, 9 ou 12 ans. La loi Pinel porte sur un logement loué nu, dans le respect de certaines conditions (zone géographique du bien, ressources du locataire, loyer plafonné).

Le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt équivalant à 11% du prix de l’acquisition hors taxe (jusqu’à 300 000 euros) et de récupérer la TVA immobilière (20%). En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien pendant une durée de 9 ans. Le Censi-Bouvard est réservé aux logements loués meublés en résidence de services, pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

En outre, un achat dans l'immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits : de 2 à 3% du prix du logement neuf, contre 6 à 7% dans l'ancien. Afin de stimuler la construction de logements neufs, certaines collectivités locales accordent aussi une exonération portant sur une partie de la taxe foncière durant les 2 premières années.

4. Se constituer un patrimoine durable

L'immobilier est un placement sûr : sa valeur tend à augmenter à long terme. Un logement neuf est d'autant plus susceptible de prendre de la valeur qu'il ne nécessite pas de travaux de mise à niveau, en matière de rénovation énergétique notamment. Différentes certifications attestent de ce haut niveau d’exigence dans l’immobilier neuf. Cela favorise notamment la revente et permet d'envisager une plus-value.

Sur le plan patrimonial, l'immobilier se transmet à ses héritiers et descendants. Posséder des biens à travers une société civile d’investissement (SCI) permet même de bénéficier de conditions avantageuses pour la transmission.

5. Bénéficier d'une rente locative

Une fois le crédit immobilier entièrement remboursé, l'investisseur perçoit des loyers bruts, sur lesquels ils bénéficient d'un abattement de 30% (50% en LMNP avec le régime BIC). Cela limite l'imposition sur les revenus fonciers et renforce l'intérêt de cette rente locative.

Lors d’un achat dans certains types de résidence avec services, (seniors, étudiantes), le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu à hauteur de 11 % HT du prix du bien. Cette fiscalité est calculée sur un montant d’investissement de 300.000 € HT/ an maximum, ce qui correspond à un gain maximal de 3.666 € par an.

Bon à savoir : il est possible d’acquérir des logements dans des résidences avec services pour un montant supérieur ; en revanche, le calcul de l’avantage fiscal s’effectuera sur le montant plafond de 300.000 €

• Par exemple, vous pouvez proposer à votre client l’achat de 4 logements d’une valeur de 80.000 € chacun (prix de démarrage moyen de ce type de logements qui peuvent coûter jusqu’à 150.000 €).

• Mais sur la facture totale de 320.000 €, seuls 300.000 € bénéficieront de l’avantage fiscal. Ce qui est déjà très intéressant !

Pour bénéficier de cette économie de 11 % calculée sur le prix d’achat du bien, vous devez vous engager à faire appel à un exploitant professionnel de l'immobilier géré, délivrant des services para-hôteliers via un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans. 

Contrairement à d’autres dispositifs, le bénéfice du Censi-Bouvard n’est subordonné à aucune condition :

• Les loyers sont libres et les ressources du locataire ne sont pas plafonnées

• A noter cependant, seules les résidences pour étudiants et pour seniors peuvent bénéficier de ce statut. Les résidences de tourisme, quant à elles, bénéficient du statut LMNP dans son format Amortissement, qui offre aussi de nombreux avantages.

Récapitulatif des avantages du Censi-Bouvard :

Avec le Censi-Bouvard, récupérez la TVA sous certaines conditions

• En effet, si vous vous engagez à louer le logement meublé pendant 20 ans, vous pouvez aussi récupérer la TVA de 20 %, ce qui – cumulé avec la défiscalisation Censi-Bouvard – réduit le prix du bien de 31 % au total. Un avantage fiscal supplémentaire, maintenu dans la loi de finances 2022, à prendre en considération.

Le Censi-Bouvard vous fait bénéficier d’un loyer garanti par bail

C’est assez rare pour être souligné : dans une résidence avec services, vous êtes assuré de percevoir le loyer qui a été déterminé au départ par le gestionnaire et qui figure dans le bail commercial signé avec celui-ci.

• En d’autres termes, que votre logement soit loué ou pas, le loyer convenu lors de la signature du bail de 9 ans minimum doit vous être versé ; il est donc « garanti » par l’exploitant de la résidence.

• A celui-ci, donc, de mettre tout en oeuvre pour attirer les clients et louer votre logement le plus souvent possible. Cette responsabilité ne vous incombe en aucun cas. C’est là le gros avantage du statut LMNP.

Selon l’emplacement, le type de résidence, mais aussi le professionnalisme de l’exploitant, sachez que le rendement des logements achetés dans des résidences avec services oscille entre 3 % et 4,5 % brut.

Profitez de zéro souci de gestion grâce au statut LMNP

La responsabilité d’assurer la bonne gestion de la résidence ne vous incombe pas non plus. C’est encore le gérant exploitant qui en a la charge exclusive.

• En effet, c’est lui qui va exploiter votre logement meublé pendant la durée du bail, ainsi vous serez libérés de toute contrainte (recherche de locataires, gestion administrative, perception des loyers, entretien du logement, …).

• Il a pour mission de trouver les locataires et de faire fonctionner la résidence : accueil, entretien, préparation des petits déjeuner… Il s’occupe de tout. Vous n’avez rien d’autre à faire que de percevoir vos loyers mensuels, généralement une fois par trimestre.

Est-il possible de revendre un bien acheté en Censi-Bouvard ?

C’est une question légitime que se pose tout investisseur : sera-t-il facile, à terme, de revendre mon bien si je souhaite récupérer des liquidités ? La réponse est OUI puisque, dans le domaine des résidences avec services, un marché secondaire existe.

Même sans l’avantage fiscal de départ lié au Censi-Bouvard, de nombreux investisseurs sont, en effet, intéressés à acquérir un logement meublé procurant des revenus réguliers et géré par un professionnel.

Le dispositif fiscal Censi-Bouvard apparaît donc comme un investissement attractif, si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant de compléments de revenus à terme